Habitat Indigne : comment lutter

Espace libre
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L’Équipage Logement travaille actuellement sur le thème de l’habitat indigne, à la suite de la loi relative à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé :

https://www.vie-publique.fr/loi/292388-renovation-habitat-indigne-coproprietes-degradees-loi-du-9-avril-2024

Nous vous proposons de débattre autour de la ces questions avant de nous positionner.

Dans un premier temps un rappel des différentes définitions :

Mettre le schéma

Habitat indigne :
La loi du 31 mai 1990 précise que : « Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Insalubrité :
Si un immeuble ou un logement présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants, le préfet peut engager une procédure d’insalubrité. Selon l’urgence, certaines mesures peuvent être prises (évacuation, démolition,…). La procédure d’insalubrité concerne uniquement l’état de l’immeuble ou du logement ou ses conditions d’occupation. S’il s’agit d’un problème de solidité, la procédure sera celle du péril (immeuble menaçant ruine). (service-public.fr)

Habitat en péril : Habitat menaçant ruine (en péril) | Service-Public.fr

L’immeuble est considéré en péril s’il se trouve dans l’une des situations suivantes :

Les murs, bâtiments ou édifices n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers

Les équipements communs d'un immeuble collectif d'habitation sont défectueux ou non entretenus et créaient des risques sérieux pour les occupants ou les tiers ou compromettent gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation

Des matières explosives ou inflammables sont entreposées en infraction avec les règles de sécurité dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation ou créaient des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers

Habitat dégradé : Le dispositif de lutte contre l’habitat dégradé - L'amélioration du parc privé et la lutte contre l'habitat dégradé - Habitat, Logement, Politique de la Ville - Actions de l'État - Les services de l'État en Seine-Maritime

Habitat non-décent : Non-décence et habitat indigne : deux notions différentes

marchand de sommeil (pas de définition officielle) : La lutte contre les marchands de sommeil : enjeu majeur de la lutte contre l'habitat indigne - ADIL 82

Que pensez-vous de cette loi et du contexte législatif déjà en place pour parer à l’insalubrité ?

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La législation, c’est une chose, son application, c’en est une autre. De ce que j’entends çà et là, des habitants locataires d’un logement insalubre ou même juste indécent renoncent à faire valoir leurs droits par crainte de devoir quitter ledit logement. Concrètement, je suis occupant d’un logement insalubre, par exemple il y a des fuites d’eau ou des moisissures, et le propriétaire refuse d’y remédier, je fais quoi ? Déjà, il faudrait que je connaisse les procédures à suivre. Si ça doit aller au tribunal, ça peut être intimidant, je me dis qu’il va y avoir des frais, etc. Et si je vais au bout de ma démarche, je risque de devoir partir, le propriétaire a la possibilité de me mettre à la porte*. Donc autant partir si je le peux, ce qui n’empêchera pas d’autres victimes de se retrouver à ma place, etc.

* Je ne vais pas rentrer dans le détail, en gros il peut prétexter vouloir occuper le logement pour lui-même ou sa famille proche et, pour peu que la procédure soit respectée, c’est imparable (sauf si je suis une personne protégée… mais j’ai dit que je ne rentrerai pas dans le détail).

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Effectivement la non-connaissance de la législation et le non-recours au droit sont des freins bien réel au respect des lois déjà existantes. Au niveau des démarches à réaliser je vous invite à consulter ce lien : Droit au logement décent - Démarches et protections | ANIL

Je tiens à préciser qu’un propriétaire n’a pas le droit d’expulser un locataire (c’est le juge qui prononce le commandement de quitter les lieux).

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Après effectivement la réalité fait que les locataires dans cette situation partent plus sur une démarche de relogement en raison de l’immobilisme du propriétaire. Je précise également que la location d’un logement insalubre est illégale : Que risque le propriétaire d'un logement insalubre ou en état de péril ? | Service-Public.fr

Les difficultés que nous avons repérés sont que le maire à un pouvoir de police en la matière mais qui n’est pas toujours appliqué (soit parce que la lutte contre l’habitat indigne sur la commune n’est pas une préoccupation de la majorité municipale ou alors parce que le maire ne connait même pas les tenants et aboutissants de cette compétence.

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Il y a également d’autre cas de non-intervention du maire :

  • Lien trop important avec le propriétaire (dans une petite ville tout le monde se connait)
  • Dossier qui a l’air assez long et process pénible, pas la priorité.

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De ce que j’en ai observé, sans avoir connaissance de l’ensemble.

Le locataire a des devoirs aussi pour le bon entretien du logement et que les proprios jouent souvent sur ce fait pour justifier leur non responsabilité dans l’état.

Le rapport de force inégal entre ceux qui ont besoin et ceux qui possèdent.

La mauvaise gestion des travaux de réparations : j’appelle ça la réparation pansement qui vise à ne pas régler le problème de fond mais plutot le symptôme . Souci de fuite moisissures ? Nous effectuons un joli parement le temps que cela réapparaisse. Souci de tenu de température , nous allons isolé uniquement le dessus de la pièce concerné. Etc etc .

Donc, je pense que globalement il n’y a pas de moyens assez fort (ou influent) qui puissent faire pression sur le propriétaire alors que l’inverse est courant ( a raison aussi).

Du coup soit le pouvoir de contrôle ne connait pas , ou n’exerce pas suffisamment ces compétences. Ou alors qu’il manque un organisme publique qui pourrait être saisi facilement pour ces litiges.

Je lis dans des sources aucune actions a la portée de tous pour vérifier ses droits et recours possibles. La plupart il faut aussi prendre en compte la promiscuité des agences avec le propriétaire, ou encore l’influence de ceux ci sur les équipes municipales.

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D’où l’importance de réaliser un état des lieux en bon et du forme avant de signer le bail.

Lorsque votre logement est insalubre il faut prévenir le maire (de mon expérience en milieu semi-rural, les élus connaissent mal la compétence municipale et les procédures à suivre en la matière, ce qui pose la question de la formation des élus mais c’est un autre débat). Quand à l’organisme publique à saisir, il y a l’ARS pour les risques sanitaires et sinon c’est la DDT ou DDTM via un document unique à leur transmettre, dans mon département ils appellent ça un ROL (Relevé d’Observations Logement) qui fait office de « signalement pour insalubrité ». Le soucis selon moi c’est que chaque préfecture fait un peu à sa sauce et pose la question d’une harmonisation des pratiques.

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Pour moi il faut découper le sujet en 3 volets avec a chaque fois un interlocuteur pertinent :

  • Volet Humain (Département et au mairie/CCAS): Accompagnement du locataire - Relogement du locataire - Accompagnement vers le relogement

  • Volet Règlementaire (Etat): Interdiction de relouer (astreinte) sur le volet pénal c’est le juge qui prononce la condamnation

  • Volet Amélioration Logement (Etat + collectivités) : Aide à la rénovation, donc mon accompagnateur Rénov’, (cf ANIL et ANAH)

    La porte d’entrée est multiple pour le locataire : mairie, travailleur social, tout professionnel, agent administratif est habilité à rédiger un ROL (maire, adjoint au maire, travailleurs sociaux)
    Du coup est ce pertinent de centraliser se rôle sur un seul interlocuteur, ou vaut il mieux laisser cette multiplicité pour rendre plus facile l’accès.

    Mais le problème de non recours au droit est important. Par exemple peu de personnes savent que l’on peut être accompagné par un huissier pour l’état des lieux. Il serait intéressant de faire une campagne de communication sur le sujet de l’habitat indigne pour informer les locataires vivant dans ce type de logement et pour sensibiliser les élus. Mais du coup vers qui flécherait la campagne pour des renseignements (cf ANIL et ANAH).

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Voici notre débat sur l’ANIL et l’ANAH : ANIL et ANAH sont sur un bateau